Ao acompanhar de perto o financiamento da casa dos meus pais, uma das dúvidas mais recorrentes durante as simulações era justamente essa: Tabela SAC ou Tabela Price, qual escolher? A resposta não veio de teoria, veio de comparar propostas reais e ver o impacto de cada sistema nos números concretos da nossa própria simulação.
O que diferencia os dois sistemas, na prática
A Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante) mantém o valor da amortização fixo ao longo de todo o contrato. O que muda é o juro, que vai diminuindo conforme o saldo devedor cai. Isso significa parcelas mais altas no início, que vão diminuindo progressivamente até o fim do contrato.
A Tabela Price mantém a parcela fixa do início ao fim. Nos primeiros anos, a maior parte da parcela é composta por juros, com pouca amortização real da dívida. Só depois de um bom tempo de contrato a proporção se inverte, e a amortização passa a representar a maior parte do valor pago.
O que vimos comparando propostas reais
Durante nossas simulações, com uma casa de aproximadamente R$335 mil e renda familiar de R$8.200 mensais, testamos como cada sistema impactava a parcela inicial e o custo total do financiamento. A primeira proposta, com entrada de R$40 mil, apresentou parcela próxima de R$2.780. Depois de aumentar a entrada pra R$65 mil, a parcela caiu pra cerca de R$1.920.
Tabela comparativa: SAC versus Price
| Característica | Tabela SAC | Tabela Price |
|---|---|---|
| Valor da amortização | Constante ao longo do contrato | Cresce progressivamente |
| Valor da parcela | Decrescente, mais alta no início | Fixa, igual do início ao fim |
| Composição inicial da parcela | Mais amortização proporcional | Muito mais juros que amortização |
| Custo total de juros | Geralmente menor | Geralmente maior |
| Previsibilidade orçamentária | Menor, parcela varia | Maior, parcela sempre igual |
| Indicado para | Quem tem renda pra suportar parcela inicial mais alta | Quem precisa de parcela fixa e previsível desde o início |
Por que a Price costuma ser mais usada, mesmo custando mais no total
Um ponto que aprendi acompanhando o processo é que a Tabela Price costuma ser mais comum em bancos privados porque a parcela inicial menor facilita a aprovação de crédito dentro do limite de comprometimento de renda considerado seguro pelas instituições, geralmente próximo de 30% da renda familiar. Como a SAC começa com parcela mais alta, ela pode limitar o valor aprovado pra famílias com renda mais ajustada, mesmo que o custo total ao final seja menor.
Qual sistema predomina em cada tipo de instituição
Vale entender também qual sistema costuma predominar em cada tipo de instituição. A Caixa Econômica Federal, principal financiadora de imóveis residenciais no Brasil através do Sistema Financeiro de Habitação, historicamente adota a Tabela SAC como padrão na maioria dos seus contratos habitacionais, especialmente nas faixas vinculadas a programas de habitação popular. Bancos privados, por outro lado, tendem a oferecer a Tabela Price com mais frequência, justamente pela vantagem de parcela inicial menor.
Isso não significa que um tipo de instituição só oferece um sistema. Durante nossas simulações, testamos propostas em banco privado e na Caixa, e em ambos os casos foi possível simular tanto SAC quanto Price, ainda que a proposta padrão apresentada inicialmente por cada instituição costumasse refletir essa tendência histórica.
O impacto da amortização é diferente em cada sistema
Um detalhe que vivemos na prática, quando meus pais fizeram uma amortização de R$12 mil anos depois de iniciado o contrato, é que o sistema escolhido muda bastante o efeito dessa amortização extra. Na Tabela SAC, o ganho de uma amortização extra tende a ser mais previsível ao longo de todo o contrato. Na Tabela Price, uma amortização feita nos primeiros anos tem impacto proporcionalmente maior do que a mesma amortização feita depois.
Como o seguro embutido se comporta em cada sistema
Outro fator que vale considerar é o efeito de cada sistema sobre o seguro obrigatório embutido no financiamento, que costuma ser calculado com base no saldo devedor. Na Tabela SAC, como o saldo devedor cai de forma mais acelerada nos primeiros anos, o custo do seguro tende a reduzir mais rapidamente ao longo do contrato. Na Tabela Price, como a amortização do saldo principal é mais lenta no início, o custo do seguro permanece mais alto por mais tempo, mesmo com a parcela total sendo fixa.
O que considerar se houver possibilidade de venda futura
Também vale pensar no cenário de venda do imóvel antes do fim do contrato. Quem opta pela SAC tende a ter o saldo devedor reduzido mais rapidamente nos primeiros anos, o que pode facilitar uma eventual venda ou portabilidade do financiamento pra outra pessoa, já que o valor a ser quitado é proporcionalmente menor num mesmo ponto do contrato, comparado à Price. Isso é um fator que vale considerar caso exista qualquer possibilidade de não permanecer no imóvel pelo prazo total do financiamento.
Como simular os dois sistemas antes de decidir
A maioria dos bancos permite simular o financiamento nos dois sistemas antes da contratação. Vale fazer essa comparação lado a lado, olhando não só a parcela inicial, mas o CET completo e o valor total pago ao final do contrato em cada cenário.
Quando a SAC faz mais sentido
Se sua renda comporta uma parcela inicial mais alta e o objetivo é pagar menos juros ao longo do tempo, a SAC tende a ser mais vantajosa. Também faz sentido pra quem planeja permanecer no imóvel por muitos anos.
Quando a Price faz mais sentido
Se a prioridade é ter uma parcela previsível desde o início, ou se a renda disponível não comporta uma parcela inicial mais alta, a Price tende a facilitar tanto o orçamento mensal quanto a própria aprovação do crédito.
Antes de escolher entre SAC e Price
Simule os dois sistemas com o mesmo valor de entrada e prazo, comparando parcela inicial, CET e valor total pago. Considere sua capacidade real de suportar uma parcela inicial mais alta, no caso da SAC. E avalie se pretende fazer amortizações extras ao longo do contrato, ou se existe possibilidade de venda futura do imóvel.
Reunir todos esses fatores, tipo de instituição, comportamento do seguro embutido e cenário de eventual venda futura, ajuda a tomar uma decisão mais completa do que simplesmente comparar a parcela inicial de cada sistema, que costuma ser o único critério considerado por quem está simulando um financiamento imobiliário pela primeira vez. Foi exatamente esse nível de comparação, feito com calma antes de assinar qualquer contrato, que fez diferença real no financiamento que acompanhamos.
Perguntas frequentes
É possível trocar de sistema depois de começar o financiamento?
Geralmente não de forma direta no mesmo contrato, mas é possível considerar portabilidade para outra instituição que ofereça o sistema desejado.
A Tabela Price sempre custa mais no total que a SAC?
Na maioria dos casos sim, mas a diferença pode ser menor dependendo do prazo e da taxa de juros aplicada. Vale sempre simular os dois cenários específicos antes de decidir.
Amortização extra funciona melhor em qual dos dois sistemas?
Na Tabela Price, amortizar cedo tem impacto proporcionalmente maior, já que os primeiros anos concentram mais juros na parcela. Na SAC, o efeito da amortização tende a ser mais constante ao longo de todo o contrato.
Este conteúdo é baseado em experiência pessoal acompanhando um processo real de financiamento imobiliário e não substitui orientação financeira individualizada. Condições de financiamento variam conforme a instituição financeira e o perfil do solicitante.
